JAKARTA, FOKUSSUMBAR.COM — Masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan perlu menyiapkan lebih dari sekadar dana pembelian.
Ada dua kewajiban pajak yang harus dipenuhi sebelum proses peralihan hak, yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli dan Pajak Penghasilan (PPh) oleh penjual.
Kedua kewajiban tersebut tidak disetorkan melalui Kantor Pertanahan. BPHTB dibayarkan kepada pemerintah daerah, sedangkan PPh atas pengalihan hak disetorkan ke kas negara melalui kanal pembayaran resmi yang terhubung dengan Direktorat Jenderal Pajak (DJP).
Pajak Harus Disiapkan Sebelum AJB
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Asnaedi mengingatkan masyarakat agar memahami kewajiban pajak sejak awal transaksi.
Menurutnya, sebelum PPAT melakukan pengecekan dan menyusun Akta Jual Beli (AJB), pihak penjual dan pembeli perlu memastikan kewajiban pajak masing-masing sudah diperhitungkan.
“Dalam jual beli, sebelum pengecekan oleh PPAT dan pembuatan AJB masyarakat harus tahu jika penjual harus membayar PPh dengan nominal sekian rupiah, sedangkan pembeli harus tahu membayar BPHTB,” ujar Asnaedi di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Kesiapan biaya tersebut akan membantu proses administrasi berjalan lebih lancar. Berkas yang telah lengkap ditambah pembayaran kewajiban pajak sesuai ketentuan dapat mempercepat tahapan peralihan hak.
BPHTB Menjadi Beban Pembeli
BPHTB dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, pihak yang memperoleh hak tersebut adalah pembeli.
Ketentuan BPHTB tercantum dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Pasal 44 mengatur perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk melalui jual beli, sebagai objek BPHTB.
Sementara Pasal 45 menetapkan orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai pihak yang memiliki kewajiban BPHTB.
Pembayaran dilakukan kepada pemerintah daerah melalui perangkat daerah atau kanal pembayaran yang telah ditetapkan. Besaran dan mekanisme pembayarannya mengikuti ketentuan yang berlaku di daerah masing-masing.
PPh Menjadi Kewajiban Penjual
Berbeda dengan BPHTB, PPh atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan menjadi tanggungan pihak yang menerima penghasilan dari transaksi tersebut.
Dalam jual beli tanah, pihak tersebut adalah penjual. Pembayaran PPh dilakukan ke kas negara melalui kanal pembayaran resmi yang bekerja sama dengan DJP Kementerian Keuangan.
Kewajiban ini mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan serta Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya.
Pahami Biaya Sebelum Transaksi
Pemahaman mengenai BPHTB dan PPh sejak awal dapat membantu masyarakat menghitung kebutuhan biaya transaksi secara lebih tepat.
Bagi pembeli, biaya yang harus disiapkan tidak berhenti pada harga tanah atau bangunan karena masih ada BPHTB. Penjual juga perlu memperhitungkan PPh sebelum proses pengalihan hak dilanjutkan.
Kelengkapan dokumen dan kesiapan biaya pajak menjadi bagian dari tahapan yang perlu diperhatikan sebelum AJB dibuat. Dengan persiapan tersebut, proses peralihan hak diharapkan dapat berjalan sesuai target waktu yang ditetapkan. (*)
